Étape par Étape : comment effectuer son premier achat (2/3)

Nous y voilà. Vous avez enfin éliminé toutes les personnes négatives de votre entourage, terminé la formation spécial immobilier et assaini vos finances. Après moult rendez-vous dans plusieurs banques, vous avez trouvé votre partenaire bancaire idéal qui va vous permettre de réaliser votre premier achat.

Ensemble vous avez défini le montant maximum que vous pouvez emprunter et vous vous lancez à corps perdu dans la recherche du bien.

Mais quelle stratégie adopter ?

competitive advantage, strategic marketing conceptLors d’un séminaire auquel j’ai assisté, l’animateur prenait l’exemple des rescapés d’un avion qui s’était crashé dans la forêt amazonienne. Par chance, lors de la sortie de l’épave, se trouve là autant de machettes que de rescapés. Plusieurs personnes du groupe partent à l’assaut de la forêt et commencent à se frayer un chemin dans la forêt. Un autre rescapé décide de monter au sommet de la canopée et là, il observe que la fumée du premier village est à l’opposée de la direction dans laquelle le groupe est parti. Et vous, vous préférez être au dessus de la canopée ou dans le groupe qui taille la forêt ?

Impérativement avant de vous lancer, il faut définir votre stratégie. Pour ma part ma stratégie d’investissement se consacre sur l’investissement dans les garages ou les parkings.

Bien entendu il ne s’agit de vous lancer dans l’achat du premier bien visité, mais de sélectionner tous les biens avec des critères définis.

Quels sont les critères fondamentaux ?

Pour ma part, je pars du principe que si l’on fait un investissement, on doit gagner de l’argent. Qui dit investissement dit rentabilité. Je commence ma première sélection uniquement sur des biens présentant une rentabilité brute annoncée supérieure à 7%. En dessous, je ne sélectionne pas l’annonce. Cela me permet de faire un premier tri rapide des biens sur le marché visé.

Pour rappel la rentabilité brute : RB = Loyer Annuel / Prix d’achat (Frais de Notaire Inclus représentant une majoration de 8%)

Tant que je n’ai pas trouvé de biens correspondant à ce critère, je ne me lance pas.

Mon deuxième choix crucial, est la distance par rapport à là où je réside. Ma modeste expérience dans la gestion locative me fait rencontrer un turnover sur les garages correspondant à un locataire qui part tous les ans en moyenne. Il me parait important de ne pas dépasser 1h30 de chez soi. Cela permet à la fois d’être rapidement sur place en cas de problème, de garder le contrôle même à distance. De plus, par expérience, si vous êtes juste à coté on aura plus souvent tendance à vous solliciter, alors que si vous êtes plus loin, le locataire cherchera la solution par lui-même. Bien entendu, il faudra être joignable en permanence et disponible (cela veut dire aussi sous-traiter), réactif en cas de problème. Mais cela impact plutôt la relation de confiance entre le locataire et vous que notre critère de choix. Lors du premier achat, je conseille plutôt d’investir en priorité à coté de chez soi, de manière à se rassurer et rassurer votre partenaire bancaire.

Troisième et dernier critère au moment de démarrer les visites et l’emplacement. Nous avons une chance terrible en ce siècle, c’est que nous disposons de moyens modernes et technologiques qui nous permettent de visiter et de rendre compte de l’environnement sans même se déplacer. J’utilise systématiquement Google Street View afin de visiter le quartier et me rendre compte de l’environnement : quel est l’offre identique à ce que je convoite sur le secteur ? est-ce un quartier résidentiel avec énormément de places gratuites ? quel est l’accès au bien que je convoite ? … et tant d’autres réponses juste en observant l’environnement, sans même sortir de chez soi.

Quand est ce qu’on visite ?

Votre stratégie en poche, vous prenez contact avec les différents annonceurs. Bien évidement les petites annonces ne sont pas les seules vecteurs de recherches. Il y a le bouche à oreille, les annonces d’achat, les agents immobiliers, les notaires, les chasseurs immobiliers et j’en passe. Comme toute personne qui commence, l’œil n’est pas forcément habitué aux détails qui permettent de déceler la bonne affaire. Il va falloir pour cela prendre du temps pour visiter, visiter et visiter encore.

Prenez RDV avec chacun des vendeurs, et visiter tous les biens. Parmi ces visites, hormis les garages que vous éliminez de suite, re-visiter les au moins deux fois de plus à différents moments de la Suivez le guidejournée. Cela vous permettra de vous rendre compte aussi de la vie de l’environnement du bien, voire de vous donner une idée de la clientèle à viser.

Pour exemple : lors de mon premier achat de garage, je m’étais fait une idée classique de l’utilisation du bien. C’est à dire un garage simple, utilisé la nuit pour parquer sa voiture et rentrer. Mais en visitant un matin, je me suis aperçu que beaucoup de motos stationnaient dans la rue devant les entreprises et commerces du quartier. Aujourd’hui ce garage a été séparé en deux et est loué à deux motards (Je suis passé de 1 x 60€ par mois à 2 x 40€ par mois, soit une augmentation de 33% du loyer 😉 )

Il est donc impératif d’être attentif à son environnement lors de la visite. Cela permet de mieux cibler sa clientèle.

Toujours lors de la visite, discuter avec le vendeur. Cela permet de connaitre le quartier, avoir une idée des locataires, si il y a des impayés. Mais discuter aussi avec le voisinage. Demander comment cela se passe avec les locataires. N’oubliez pas que vous aurez des locataires qui vous ressemble…

Comment connaitre le potentiel du bien ?

Mon astuce favorite : la fausse annonce. Une fois les biens ciblés, je passe une fausse annonce pour chaque bien. Si en 3 jours j’ai au minimum 5 appels ou contacts je considère que le potentiel du bien est intéressant. Si j’ai moins de contacts, cela n’est pas une bonne affaire. Bien évidement ce ne sont que des règles que je m’impose. Plus fort encore, dans cette astuce se cache une autre botte secrète. Vous avez deviné ?Annonce

Imaginez : à chaque appel ou contact que vous recevez pour ce bien, auquel vous  avez bien entendu répondu que le bien est déjà loué, se cache en réalité un prospect. Et oui ! Imaginez que vous receviez dix appels pour une fausse annonce. Vous avez déjà dix contacts potentiels de personnes susceptibles de louer votre bien avant même d’en être propriétaire. A vous de les transformer en clients par la suite.

Lors de la prochaine et dernière étape nous verrons comment cela se passe de la négociation jusqu’à l’achat.

Et vous ? Quelles sont vos astuces de recherches ? N’hésitez pas à me laisser vos réponses dans les commentaires.

 

 

 

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4 commentaires

  1. Gabriel

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