Étape par Étape : comment effectuer son premier achat (3/3)

Tous les critères sont réunis. Vous avez enfin trouvé Le bien qui correspond à votre cahier des charges, et en plus vous avez déjà une quantité impressionnante de personnes intéressées par votre bien du fait des annonces que vous avez déjà passer. Maintenant il va falloir négocier le prix d’achat.

Quel prix je dois proposer ?

Dans l’article proposé, je vous fais part de ma stratégie de ne sélectionner des biens à visiter dont la rentabilité brute est supérieur à 7%. Bien évidemment, sur le prix affichéSymbole Euro et non le prix final auquel je pense acheter. Une des erreurs cruciale à ne pas commettre dans le prix que l’on proposera au vendeur est de mal faire ses calculs. Si l’on fait mal son calcul, le prix proposé sera mal adapté et là on risque de faire un mauvais investissement. Dans un calcul de prix, TOUT doit être analysé. Le prix d’achat bien évidemment, les frais de notaire, les travaux, les frais de garantie que peuvent nécessiter le prêt bancaire, mais aussi l’apport que l’on consacre à cet investissement. Tout ceci doit être mis en balance avec le prêt qui se caractérise par un taux, une durée et un coût de l’assurance du prêt.

En moulinant tout ces chiffres, deux critères sont fondamentaux pour moi :

  • La rentabilité brute doit dépasser les 9%. Tant que le prix d’achat ne permet pas d’obtenir cette rentabilité il faut faire baisser le prix.
  • La règle des 70% : la mensualité de votre crédit (Assurance incluse), ne doit pas dépasser 70% des recettes générées par les loyers.

Si vous ne respectez pas ces deux règles, votre projet s’avèrera difficile à gérer financièrement et vous serez obligé de mettre la main au portefeuille régulièrement.

Et la suite alors ?

Votre prix de vente étant défini, il suffit de remettre sont offre au vendeur (ou à son intermédiaire comme une agence immobilière par exemple). L’offre doit être rédigée sur papier libre ou par mail ou faite à l’oral. Je conseille tout de même de rédiger l’offre par écrit et de la transmettre au moins par mail au vendeur. L’offre sera rédigée de la manière suivante :

Je soussigné VOTRE NOM, dénommé ici le promettant, m’engage, par la présente, à acquérir DÉSIGNATION DU BIEN, situés au ADRESSE, au prix de PRIX € « Honoraires de négociation inclus ».

Cette offre est ferme et irrévocable. En cas d’acceptation, la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Toutefois, cette offre est faite sous les conditions suspensives suivantes :

  • Obtention d’un prêt immobilier de XXXXX € au taux de XXXX% sur XX ans
  • AUTRE CONDITION SUSPENSIVE

Cette offre d’achat est faite à NOM sis ADRESSE, et restera valable jusqu’au DATE XXHXX. Passé ce délai, l’offre sera réputée caduque.

La réalisation de la promesse de vente s’effectuera au bénéfice de VOTRE NOM ou de toute autre personne morale.
Cordialement,

SIGNATURE

Je vous conseille dans votre offre de toujours y faire apparaitre la condition suspensive de l’obtention d’un prêt en y spécifiant le montant, le taux et la durée. Cela apporte un gage de sérieux non négligeable pour le vendeur, car il pense à ce moment que votre banque est OK et vous a déjà fait des propositions pour le crédit de ce bien. Si vous avez déjà un accord écrit de votre banque vous pouvez éventuellement le joindre à votre proposition.

Je conseille de toujours rajouter la phrase « La réalisation de la promesse de vente s’effectuera au bénéfice de VOTRE NOM ou de toute autre personne morale. » car l’investissement en nom propre est certes intéressant, mais il existe d’autres façon d’investir (en SCI par exemple) que je détaillerai dans de prochains articles.

Maintenant que votre offre est faite il suffit d’attendre la réponse du vendeur.

HOURRA !! LE VENDEUR A ACCEPTE

Peu de temps après votre offre, le vendeur vous rappelle et vous signale accepter votre offre. Faite lui confirmer par écrit ! ou par email ! Il m’est arrivé une mésaventure où un vendeur a accepté mon offre en me rappelant et n’ayant pas eu de nouvelles dans les 5 jours, je le recontacte mais plus de réponse. 5 jours plus tard j’arrive enfin à le joindre et son épouse m’annonce qu’ils ont accepté une offre concurrente plus chère de quelques euros arrivée le lendemain. Si seulement j’avais faire ce courrier.Acceptation Offre

Passé ce point majeur, il va falloir se mettre d’accord pour un compromis de vente. Je vous conseille de faire rédiger le compromis de vente uniquement par un notaire. Chaque partie doit avoir son notaire. NE JAMAIS PRENDRE LE NOTAIRE DU VENDEUR ! Le Notaire du vendeur défend ses intérêts et votre Notaire défend les vôtres ! Prenez contact avec un notaire du secteur et communiquez son nom au vendeur afin qu’il mette en relation son notaire et le votre pour la rédaction du compromis.

Une fois le compromis prêt et validé par les deux partis, vous serez convoqué par votre Notaire, chez le Notaire du vendeur pour la signature de ce compromis.

ET C’EST TOUT ?

Votre Notaire va vous demander ensuite le financement de votre achat. Vous devrez alors lui faire part du mode de financement choisi. En cas d’offre de prêt, la banquier (avec lequel vous aviez négocié au tout début de votre recherche) devra lui transmettre l’offre de prêt qu’il vous a fait signé et tout va se faire automatiquement jusqu’à la signature de l’acte authentique. C’est très facile. Sachez que les fonds transitent directement de la banque au compte du Notaire, puis au Notaire de la partie adverse, puis au vendeur.

Il faudra ne pas oublier de contracter une assurance pour le jour de la signature de l’acte, et après cette dernière signature, soit environ 45 jours après signature du compromis, vous serez propriétaire.

Voilà cet article est terminé, et j’espère qu’il vous éclaire sur le déroulement d’une vente immobilière. N’oubliez pas une chose, les excellentes affaires se font à l’achat : alors définissez et prenez votre temps pour acheter au bon prix. Alors, comment définissez vous votre prix d’achat ? Laissez moi un commentaire pour m’explique votre stratégie de définition du prix d’achat.

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  1. Vincent
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