Garages : quelle fiscalité appliquer ?

Logo Ministère des financesLes revenus résultant de la location d’un ou plusieurs garages sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce sont des revenus fonciers. Cela veut donc dire que les revenus automatiques générés par cette location est soumise au barème de l’impôt en vigueur. Dans le cadre d’un achat en nom propre (par opposition à un achat en société qui fera l’objet d’un prochain article), deux solutions s’offrent à vous pour calculer l’imposition : le régime automatique par défaut dit micro-foncier et le régime réel.

Pour résumer, en plus de la taxe foncière qui est un impôt sur les terrains bâtis ou non bâtis que l’on possède, il va falloir s’acquitter d’un impôt supplémentaire sur les revenus générés par cet investissement. Il s’agit donc de comprendre comment est calculé chacun des régimes afin de faire le meilleur choix au moment de déclarer les revenus issus de la location de vos biens, afin d’optimiser le montant final de l’impôt pour encore maximiser le rendement net après impôts de cet investissement.

Déclarer les revenus de ses garages au micro-foncier

Le régime micro foncier permet de déduire forfaitairement 30 % de ses revenus locatifs dans la limite de 15 000 € par an. Concrètement cela veut dire que l’État se basera uniquement sur 70% du montant des loyers générés par cet investissement, dans le but de compenser les charges occasionnées par ces biens, sans tenir compte des frais occasionnés par la gestion de son investissement.

Par exemple :

Monsieur R. génère 1000 € de revenu par an grâce à son garage. Il choisit de se déclarer au régime micro-foncier. Ce régime permettant de déduire 30% forfaitairement. Il sera donc imposer sur 700 €. Cela veut dire que la Tranche Marginale d’imposition de Monsieur R. s’appliquera sur les 700€ de gains.

Déclarer les revenus de ses garages au régime réel

Le régime réel permet de déduire la plupart des charges occasionnées par la location ou la propriété de son garage. Il devient donc possible de déduire les intérêts d’emprunt, les travaux et même la taxe foncière. Il existe une liste précise des charges que l’on peut déduire au régime réel. Les charges déductibles sont regroupées en différentes catégories qui sont les suivantes :

  • Frais d’administration et de gestion
  • Indemnités d’éviction et frais de relogement
  • Dépenses de travaux
  • Charges locatives
  • Impôts
  • Primes d’assurance
  • Provisions pour charges de copropriété
  • Intérêts et frais d’emprunt
  • Déductions spécifiques

Bien entendu, il faut être en mesure de justifier toutes ces charges au service des impôts en cas de contrôle.

Si l’on reprend l’exemple de Monsieur R. :

Monsieur R. avait acheté à crédit son garage 10000 € au taux de 2.05% sur 15 ans avec 0.20% d’assurance. Nous sommes à la fin de la 1ère année de remboursement.

Monsieur R. va donc déclarer 1000 € de revenus – 199€ d’intérêt – 100€ de Taxe Foncière – 120 € d’assurance – 50€ de gestion locative… Cela conduit à déclarer une imposition de ses revenus fonciers sur une valeur de 531 €.

Il sera donc moins imposé en régime réel.

Il est important de noter que lorsqu’on choisit le régime réel, celui s’applique sur une durée de 3 ans et donc de bien calculer les frais à déduire sur les 3 années à venir.

 

Et vous, quel régime d’imposition avez-vous choisi ? N’hésitez pas à laissez vos exemples dans les commentaires ou posez vos questions…

 

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3 commentaires

  1. Cyril Leuvrey
  2. Cyril Leuvrey

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