Réussir son investissement à tous les coups !!!

Ces derniers temps, j’ai été sollicité par de nombreux lecteurs pour la même question : comment être sur de réussir son investissement dans un garage pour que cela ne se transforme pas en cauchemars ? Dans la suite de l’article je vais vous dévoiler mes 3 critères fondamentaux. Dans les commentaires de cet article je faisais référence à la méthode des 3Q. Mais qu’est ce que c’est que cette méthode ?

Les 3Q ? Drôle de nom pour réussir son investissement…

En immobilier, il n’y as pas de règle absolue qui vous permette de réussir à tous les coups, mais si vous observez quelques points de bon sens, vous êtes quasi persuadé de réussir votre investissement à tous les coups. Ces règles que je vais vous dévoiler son un leitmotiv à chaque recherche d’investissement à réaliser. Je passe sur le fait qu’en plus de ces 3 règles, vous devez faire preuve de motivation, de dynamisme et de persévérance. Je suis venu à me poser la question de ce qui marche et qui ne marche pas par n’analyse des locations de mes garages : pourquoi tel emplacement se loue-t-il mieux que celui-ci ? Pourquoi je change aussi souvent de locataire sur tel box alors que celui d’à côté le même locataire est présent depuis 5 ans ? Pourquoi tel investissement me parait plus rentable que celui-ci alors que le prix auquel je peux l’avoir est le même ? Pourquoi mon investissement est-il moins rentable que ce que j’avais planifié ? Ce sont certainement des questions que vous vous posez ou que vous vous êtes posé. Je me les suis posé, je me les pose et je me les poserai encore à chaque nouvel investissement.

La Qualité de l’achat

CQualité de l'achat‘est le premier critère. Que signifie qualité de l’achat ? C’est le prix tout simplement. Une bonne affaire se fait à l’achat. Il est donc important de bien calculer pour faire la bonne offre. Il est tout aussi important de ne rien oublier de prendre en compte afin de bien simuler. Je discutais avec un agriculteur à côte de chez moi qui est négociant en bête à viande. il me dit tu sais Charles, « le plus important quand tu achètes un bœuf, c’est le prix auquel tu l’achètes pas le prix auquel tu le vends ». Pour l’immobilier au final c’est la même chose. C’est même ce qui fait la différence entre une bonne affaire et une affaire extraordinaire. Pour définir le prix auquel on achète, il faut bien évidemment tout prendre en compte comme l’assurance, les frais liés à la copropriété, les impôts, les éventuels frais liés à l’eau, l’électricité, les frais de gestion,… Si tout est pris en compte et que votre budget est correctement défini, vous allez réussir votre investissement.

La Qualité de l’emplacementemplacement

Deuxième critère essentiel, l’emplacement est primordial. Pour cela il faudra observer convenablement l’environnement, à toutes les heures de la journée. Proposer un garage ou un parking à la location alors qu’il n’y a ni logements, ni bureau et que l’on est entouré de places de stationnement gratuites peut s’avérer désastreux pour réussir son investissement. Plusieurs façons s’offrent à nous pour observer l’environnement : une façon original pour ma part est d’utiliser le module Street View de Google Maps, qui permet de se rendre compte de l’environnement du parking. Attention toutefois à la date de prise de vue des images qui peut s’avérer être vieille de 4 ou 5 ans et qui n’est peut être pas représentative de l’environnement actuel. Rien ne vaut le déplacement, mais pour une première approche cela peut être utile afin de ne pas se déplacer pour rien. La validation finale se fera de toute façon par la technique de la fausse annonce que j’ai déjà expliquée dans un précédent article (ici).

La Qualité du Locataire

Dernier point essentiel, la Qualité du locataire. On me dit souvent, comment peux tu avoir des locataires de qualité quand tu as besoin de louer. Laissez moi vous donner un exemple :

Réussir son investissementUn de mes mentors, qui est un investisseur aguerri dans les surfaces commerciales et immeuble de bureaux me dit : « il est tout de même préférable de louer à une banque plutôt qu’à un restaurateur ».  Il n’a rien contre les restaurateurs mais le nombre de restaurants qui fonctionnent réellement comparé aux nombre de banques qui ferment n’est pas comparable. C’est ce qu’il appelle la qualité du locataire.

Dans mes garages, j’ai bien sur des particuliers, mais aussi des associations et des professions libérales qui stockent des archives. Les professions libérales et associations payent à l’année. Ce qui en plus d’être un gage de sécurité pour moi, une façon aussi de rassurer mon banquier qui voit l’argent crédité pour l’année en une fois sur le compte.

Il vaut mieux refuser un locataire pour lequel on a un petit doute, plutôt que de se lancer dans un bail avec le premier venu et démarrer une vrai galère.

Bien évidemment ce ne sont pas les seuls critères qui permettent de réussir son investissement, mais à mon avis ils sont prioritaires et fondamentaux. Après échanges avec plusieurs investisseurs aguerris, eux aussi me disent être vigilants à ces critères. Et vous, regardez vous systématiquement ces critères ? En avez-vous d’autres ? Laissez moi dans les commentaires votre stratégie…

8 conseils MALINS pour investir dans les garages

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9 commentaires

  1. Vincent

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8 Conseils MALINS pour investir dans les garagesOUI, JE VEUX MES CONSEILS !

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