Les frais de Notaire

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Lors de tout investissement immobilier où l’on devient propriétaire d’un bien, la case Notaire est obligatoire. Seul le Notaire a compétence pour rédiger un acte de vente. Il se dit souvent que les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, mais même si cela s’avère pertinent dans une première approche, regardons dans le détail comment cela se passe.

La grande désillusion

Lorsque j’ai commencé à rechercher des garages, je tombe sur une super affaire à 4000 €. Un beau garage de 14m², loué 50€ par mois cela vaut coup de se déplacer. Sur le trajet, j’effectue mon petit calcul et je me dis Waouh 15% de rentabilité ça vaut le coup. Je visite et en quittant le vendeur je me dis chouette ce soir je fais une proposition. J’appelle mon Notaire pour lui faire part de mon projet et surtout lui demander quels seront les frais pour ce bien. Réponse du Notaire : 2100€. En l’espace d’une seconde, la rentabilité vient de passer à 9.8%. Ne me démontant pas je décide de contacter deux autres Notaires qui me proposent des forfaits à 2000€ et 2100€.

Si l’on rajoute les 22.80€ de taxe annuelle, les frais de copropriété et tout le toutim, cet investissement n’est plus aussi rentable qu’il n’y paraissait.

Comment sont définis les frais de Notaire

Ce que l’on appelle dans le langage courant les frais de Notaire, se décompose en réalité en plusieurs morceaux.

1. Les Droits de mutation :

Il s’agit de la part la plus importante des frais de notaire. Il sont de 5.80% dans 93 départements et de 5.09% dans les autres. Ils se décomposent eux-mêmes entre le Droit départemental d’enregistrement (93 départements ont porté le taux de la taxe de publicité foncière à 4.50%, le département de la Côte-d’Or a relevé le taux à 4,45% et les autres départements sont restés à 3.80%), la taxe communale (1.20%) et les frais d’assiette (0.09%). Ces tarifs sont ceux de 2014 et n’ont pas été augmentés en 2015.

2. Les émoluments de Notaire :

Ils sont soumis à un barème, fixé par décret. Cela correspond à la rémunération du notaire. Sur le site des Notaires de France, il existe une page récapitulative de la décomposition de tous les actes notariés (Lien)

notaire

Voici un tableau récapitulatif du barème des notaires :

Tranches de prix Pourcentage
Jusqu’à 6.500 € 4,00%
De 6.501 à 17.000 € 1,65%
De 17.001 à 60.000 € 1,10%
Au-dessus de 60.000 € 0,83%

 3. Les frais de formalité et débours

Ces frais sont en général fixés aux alentours de 1000€ et permettent au Notaire de couvrir les frais et formalités engagées par celui-ci auprès de différents tiers en vue de la réalisation de l’acte authentique.

4. La contribution de sécurité immobilière

C’est ce que l’on appelle les frais d’enregistrement et de publicité foncière. C’est l’ancien salaire du conservateur des hypothèques. Elle est fixée au taux de 0,10 % du prix d’achat, avec un minimum de 15 €. Elle va directement dans les caisses de l’état.

Calcul des frais de notaire pour notre garage

Pour les biens de petites valeurs comme les places de parkings ou les garages, les Notaires ont l’habitude d’appliquer des forfaits. Maintenant que l’on connait précisément le détail du calcul des frais de notaire, on va pouvoir comparer entre les différents forfaits proposés par les 3 Notaires que j’ai contacté.

Prix d’achat du garage 4000 €


Droit de mutation : 5.80 % x 4000 € = 232 €

Émolument de Notaire : 4.00% x 4000 € = 160 € auxquels on rajoute la TVA de 20% soit 192 €

Frais de formalité et débours : 1000 €

Contribution de sécurité immobilière : 0.1% x 4000 = 4 € donc 15 € car c’est le minimum.


Ce qui nous donne en théorie : 232 + 192 + 1000 + 15 = 1439 € soit 36 % de frais de Notaire (on est loin des 8% souvent pris en base de calcul).

Concrètement, il faut que je me mette en quête d’un notaire qui me propose 1439 € de frais de Notaire ou que je négocie avec mon Notaire pour qu’il baisse ses frais.

Après discussion avec 2 Notaires, je me rends vite compte que cela devient difficile et je décide donc de changer de stratégie (Avec un forfait de 2100 € on est à 52.1% de frais de Notaire).

Et vous alors, comment faites-vous pour vos frais de Notaire lorsque vous investissez dans un garage ?

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3 réponses sur “Les frais de Notaire”

  1. Salut Charles,

    effectivement, les frais de notaires sont importants pour l’achat d’un garage.
    C’est peut-être un argument pour demander au vendeur de baisser son prix de quelques centaine d’euros ?
    L’achat de garages par lots (au moins 4 garages) est plus intéressante pour réduire la proportion des frais de notaires.
    Cela dit, ton rendement à 9,8 % reste malgré tout correct.
    Finalement as-tu acheté ce garage ?

    1. Bonsoir Eric,
      Je ne me sers pas de cet argument pour faire baisser le prix d’un garage mais ayant intégré le calcul, je cherche d’autres arguments pour faire baisser le prix. Non je n’ai finalement pas acheté ce garage car je vise minimum deux chiffres pour la rentabilité.
      Charles

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